星期三

　　中国海南房地产市场前景如何

　　中国在发展城市规划中，有一个原则是长久性不会变的，即控制大城市的规模，重点发展小城市，以达到各区域平衡发展。中国的各地区发展程度差距太大了——发达的一线城市集中在东南沿海地区。

　　新一线和二线城市是次于北上广深等成熟发达的次规模城市。这些一线城市和二线城市地区才是人才流动的集中地，也是资金流动的集中地。而大量的人口和资金流入势必会带来住房的需要。

　　这样就会引起需求增加，房价上涨，但是，为了控制大城市规模，重点发展中小城市，政府不给地了，你没有地区建房子，哪来的住房，

　　这样子，就很好地控制了大城市规模。相反，中小城市的土地成交量却在上涨，随着而来的高楼拔地而起。关于更多中国地产

　　但人口的流动和资金的流动是有规律的，哪里有潜力，它就往哪里流动。大城市好发展，更加有活力，人流更愿意把资金带到大城市，而一些中小城市却会出奇的“冷清”。这就导致了一二线城市房价走俏，三、四线城市的房子没人买，库存积压，以致于最后形成了一个惊人的库存量。

　　这也就是海南曾经出现房地产泡沫，烂尾楼遍地的原因之一。

　　近十几年来，海南大力发展国际旅游岛，有望在2020年初步建成，这其中政府的政策支持是必不可少的，我们可以近距离地看到，海南承办的国际性赛事活动越来越多，例如世姐总决赛啊、国际环岛自行车赛啊、国际帆船赛啊等等。

　　政府给了海南太多的机会，海南想不发展都不行啊。

　　而海南的发展方向目前也是很明确的——生态旅游、智慧旅游。海南有独特的气候和地理环境，四季如春;海南的基本设施建设渐渐完善，旅游业蒸蒸日上。

　　大家都想来海南看看海，吹吹风，大家都想来海南过过冬，避避霾。

　　这样一来，海南就会季节性的流入大量的人口，刺激消费，海南的发展就要上去了。

　　海南成为旅游过冬的首选地，这样就有了需求，于是地产人看到了商机。一些大的房地产集团纷纷进驻，房产大亨的进驻并纷纷推出自己的新楼盘，稳稳把握“金九银十”，新楼盘卖得是一度火热。

　　于是政府说，要搞一波大的，这房地产市场要候不住了，全国给我去库存，海南也不例外，房地产商就别要地了，投资客也消停点，大家大手拉小手，一起把节奏带回来吧。

　　于是，海南出现了双暂停和“四限”

　　双暂停：暂停办理新增商品住宅(包含酒店式公寓)及产权式酒店用地的审批(包括农用地转用和土地征收审批、土地供应审批，已供给的非商品住宅用地改为商品住宅用地的审批，商品住宅用地容积率提高审批);暂停新建商品住宅项目报建审批。

　　但光有这个政策是远远不够啊。原有的新楼盘势必会被太高价钱，卖库存房也可以赚到一笔不小的利润。这样就引来了不少的投资客。似乎温州炒房团为抢房子把售楼大门都给拆了的景象还是历历在目啊，眼看刚需购房者这下要遭了。

　　政府显然看到了这点。于是“四限”出来了……

　　四限，即限购，限贷，限社保和限售。

　　限购，分两个层面第一是限制购房套数，即暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅(含普通住宅、高档公寓、底层住宅和酒店式公寓)的非本省户籍居民出售新建商品住宅;

　　第二是限制购房资格,即主要七个区县要求一到二年社保。这也就是我们说的限社保;

　　限贷,即非海南户籍居民在海南购买首套房，贷款全还清，最低首付30%;而拥有一套住房贷款而没有结清，最低首付就要50%。有两套贷款尚未还清的，只能全款一次性到位。

　　限售,全省居民家庭新房购买的第2套及以上新建商品住宅，必须取得不动产权证满2年后方可转让;企事业单位、社会组织等法人单位新购买的新建商品住宅，必须取得不动产权证满3年后方可转让。

　　但有个别地区首套限售2到5年,在这里就不再做赘述了。

　　总之,这几个政策,层次分明，住房去杆杠化，去投资属性，既限制了土地供给,又打压了炒房行为，没有投资客的干预，这房价上涨势头自然就被有效遏制了。

　　但是，海南的房价在期房价不会下跌，还会在一定程度上的上涨。这个上涨势头会持续很长一段时间。

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